地租优惠是香港政府针对私立非营利学校进行的资助政策。港府《1998年施政报告》提出，为促进更多优质的私立学校的出现，以建立更多元化的教育体系，让学校有更大的创新空间，也让家长有更多选择，1998年起将推行一项试验计划，让私立非营利学校可以向政府申请以象征式地价批地，以及申请一笔工程设备资助贷款。本文将对香港政府的私立非营利学校用地供给政策进行简要介绍，以期对我国的民办教育用地制度有所启示。
一、香港土地批租制度概述[1]
不同土地所有制的国家在确定土地所有权与使用权关系模式上，主要有两种类型：一是土地所有权与使用权不可分割，土地使用权随着土地所有权的转移而转移，不可以独立行使，如美、法、德等国家；二是土地使用权与所有权分离，土地所有权永不转移，使用权则可由所有权人有条件的让渡给他人使用，如英国、英联邦国家、中国大陆。
在回归之前，香港的土地为英国女王所有，由香港政府代为管理；回归之后，根据《中华人民共和国香港特别行政区基本法》第7条的规定，香港特别行政区境内的土地和自然资源属于国家所有，由香港特别行政区政府负责管理、使用、开发、出租或批给个人、法人或团体使用和开发，其收入全归香港特别行政区政府支配。同英国一样，香港土地使用制度的主要内容和形式是土地批租制度，即由土地所有者——香港政府将土地的使用权有条件地租与土地需求者（地产发展商、自用人等）。香港政府会通过城市规划委员会及规划署厘定各区的土地用途，再由地政总署，以长期租约、短期租约或协约方式批出土地，并且会通过地政总署，对土地的运用进行监管。[2]如发现有违反契约条件的情况，地政总署可采取适当的执行契约条款行动。地政总署通常会发出警告信，要求有关业主在指定时限内纠正违契情况。如业主没有在限期前作出纠正，地政总署可把警告信在土地注册处注册（俗称「钉契」）。如违契情况严重，例如对公众安全构成严重威胁，致使需要采取进一步行动，地政总署可重收有关地段或把相关权益转归政府。[3]
在香港，政府批租土地的方式主要有公开拍卖、公开招标、临时租约和私人协约批地等。公开拍卖一般用于商业性、经营性土地的批租，如商业用地、商品住宅用地等。公开招标方式多用于大的工业项目和大的城市建设项目用地的批租。临时租约用于那些不宜长期出租、暂时不能按土地发展大纲进行开发的“闲置土地”的批租。私人协约批地只批给非营利团体，用于公用、公益事业用地，某些特殊用途用地如学校、医院、发电厂、码头、停车场等，港府采用与租地申请人直接协商签约的形式批租。
二、香港对私立非营利学校的批地政策
如开篇所述，为促进更多优质的私立学校的出现，港府1998年起开始接受私立非营利学校申请，以象征式地价给私立非营利学校批地。根据香港发展局地政署近年来批出的公益用地的价格来看，所谓的象征性地价，不区分申请的地块面积大小，均为1000港币。港府给予私立非营利学校的建校用地，均通过私人协约批地的方式批出。
关于私人协约批地的申请通过严格的政策审核，经周全考虑，证明符合公众利益后，由行政会议[4]逐一审批，或由获授权当局按照行政会议所订定的批核准则，逐一审批。私人协约批地一般都有特定用途，会在批地文件内注明。在私人协约批地上进行的开发，必须符合土地批出时有关规划图则许可的用途，或符合城市规划委员会其后就有关规划图则批出的开发许可或所作的修订。有关开发必须按批地的指定用途进行，确保地尽其用。承批人须证明有财力落实有关开发计划。相关的政策局及部门也须在政策上给予明确支持（比如兴建学校的申请须获得教育局的明确支持），私人协约批地的申请才获受理。[5]当土地以私人协约方式批出用作兴建学校之后，一般不允许改变土地用途。承批人如打算把批租地段改作其他用途，必须向当局申请修订地契。每个个案获得批准与否，须通过严格的政策审核，根据每宗申请的情况，证明符合公众利益后，由行政会议逐一审批，或在行政会议转授的权力下，由当局按个别情况作出考虑。一般来说，更改私人协约批地的土地用途申请要符合以下的情况，才会获得考虑：（a）有关土地先前获准的用途因时移势易而变得不合时宜；（b）有关土地的原来用途已通过法定的规划程序改作其他更合适的用途；（c）申请人接受按十足市值缴付补价。[6]
具体来讲，私立非营利学校申请建校用地依据香港教育局的校舍分配工作程序进行。所谓校舍分配工作，是通过公开及公平竞争的机制，分配空置校舍及全新土地（包括以前没有任何临时或永久建筑物的土地）作教育用途，包括营办国际学校。在进行校舍分配工作时，教育局会要求申办团体递交详细的办学计划书，然后交由校舍分配委员会考虑。校舍分配委员会的成员包括政府和非政府人员。委员会负责审视在校舍分配工作中收到的办学计划书，然后提出建议让教育局常任秘书长考虑。[7]
在大部分情况下，教育局会在进行校舍分配工作前邀请团体表达意向[8]，以了解学校体系的发展需求以及对使用有关的空置校舍及/或土地的兴趣。考虑过各团体表达的意向后，如确信应进行校舍分配工作，便会邀请已递交回复表格的团体参加校舍分配工作。
经过审批合格后，申请学校即可获得政府通过私人协约批地方式批出的土地用于兴建学校。但根据现行政策，香港对于公立学校和私立学校批拨土地的年限有所不同，公立学校的批地年期一般为五十年，而私立独立学校的年期一般为十年。[9]
以私人协约方式批出的土地，在变更土地用途上存在很多问题，为了避免这些问题，从2006年开始，地政总署已就新批地个案加强终止规定土地用途条款，规定地政总署署长就某地段是否已不再用作私人协约批地准许用途的意见，不受约束，不可推翻，并对承批人具约束力。[10]
获批拨土地后，政府会应非营利国际学校办学团体的申请，以免息贷款形式提供工程设备资助，以供在获分配的全新土地兴建校舍。贷款上限为相等于兴建一所容纳相同学生人数的标准设计公营学校校舍的建筑费用。如贷款申请获立法会财务委员会通过，政府会与成功申请的办学团体签订贷款协议书。贷款会藉以政府为受惠一方的法定押记作还款保证，办学团体将于新校舍落成时支取贷款，并会分十年摊还款项。由于申请团体属非营利机构，因此需要政府的免息贷款作为向私人或商业机构申请过渡贷款的支持，以供兴建校舍。如贷款申请获得批准，申请贷款的办学团体会以该笔款项偿还为支付兴建新校舍费用而借取的过渡贷款。[11]
三、申请私立非营利学校的程序——以非营利国际学校为例[12]
本部分以非营利国际学校为例，说明香港非营利学校申请政府批地的条件和程序。
（一）申请须满足的前提条件
办学团体如申请校舍分配工作提供的空置校舍及/或土地发展国际学校，应符合以下的强制规定：
（1）应把最少70%的学额分配予学校公开宣布服务的目标学生。目标学生指持有香港特区护照和英国国民（海外）护照以外的任何其他护照的学生或持有学生签证来港就读的学生；
（2）办学团体须开办适合国际学校的非本地课程。为应考本地考试或主要为升读本地学校作准备的课程，概不接纳；
（3）办学团体须利用有关的空置校舍及/或全新土地营办国际小学、中学或中学暨小学。政府不会提供校舍或土地供营办学前教育、幼儿中心、托儿所或幼儿园，但或会容许有限度营办学前教育或幼儿园，条件是申请团体能够证明这是小学课程的主要部分，并证明供小学及/或中学使用的空间和设施不会受到影响。批准与否会按个别情况考虑。拟办的学校不应提供寄宿设施或利用该校舍及/或土地作为临时校舍（注：此条规定的主要目的是保证招生规模的扩大，以及保证申请土地的学校都是长远发展的学校，而不是临时过渡学校）；
（4）除了获批拨全新土地的办学团体可获政府提供免息贷款外，办学团体不会获得政府任何经常资助金或非经常补助金。办学团体营办的国际学校必须以自负盈亏的模式运作，并须证明具有充足的经费支持，能够进行所需的基建工程；
（5）于每学年，办学团体须预留款项，金额不少于国际学校学费总收入的10%，用以向有需要的学生发放奖学金及/或其他经济上的援助；
（6）办学团体和在获分配校舍或土地营办的学校均须为根据《税务条例》（香港法例第112章）第88条获豁免缴税的机构（「豁免缴税资格」）。办学团体亦须根据《公司条例》（香港法例第32章或自2014年3月3日起生效的香港法例第622章（如适用））注册成立，而其章程细则须包括分配校舍或土地所需的全部标准条文；或根据其他条例注册成立，而教育局常任秘书长在审阅其章程后，认为可获考虑分配校舍；
为鼓励海外办学团体和未有在本地营办国际学校的新办学团体参与校舍分配工作发展国际学校，豁免缴税资格并非参加分配工作的先决条件。尽管如此，出示有关豁免缴税资格的证明文件，是获分配校舍或土地的其中一项条件（注：在免税证明不是申请土地的必要条件，但土地获批后，需在政府要求的时间内提交此证明）。成功申请的团体及其国际学校均须每年向教育局确认仍具备有关资格地位；
（7）在不影响学校的日常运作和学生的安全的情况下，办学团体须因应要求开放校舍及设施，供政府和社区教育、社区活动或其他活动之用；
（8）申请团体须提供领事馆或商会发出的推荐信，表明该领事馆或商会支持申办的学校，以及其参与营运该校的方式（如有）。其目的是为确保申请团体所提供的服务将能满足领事馆所代表国家的国民和商会成员的需求。
（二）完成校舍分配工作后的安排
若办学团体满足上述条件，并且通过了教育局的审核与社会团体的意向表达，即可获得政府以象征性地价1000港币批拨的土地。
教育局会发信把校舍分配工作的结果通知成功申请的团体。成功申请的团体一旦接受有关校舍土地，须在指定时间内提供豁免缴税资格的证明文件（即满足《税务条例》第88条规定）。
在此之后，教育局会安排与成功申请的团体签立服务合约和租约（如属空置校舍，由教育局或房屋署签立）及/或私人协约批地（如属全新土地，由地政总署签立）。完成上述手续后，有关的校舍或土地会交予成功申请的团体。
（三）签立服务合约
为确保国际学校所提供的教育质素及加强学校的问责性，在校舍分配工作中获分配空置校舍及/或全新土地发展国际学校的申请团体须与政府订立服务合约。服务合约规定成功申请的团体所经营和管理的国际学校须符合申请团体就校舍分配工作曾递交的详细办学计划书、学校发展计划、《教育条例》、《教育规例》、校舍分配工作下特定的条款、其他有关的法例、其他由政府不时公布的要求和适用于国际学校的教育政策。服务合约首段年期为十年，之后政府可酌情每五年续期一次。
学校发展计划应包括学校的整体概况、其管理及组织、学生学习和教学、学生支持，以及五年工作计划（列明工作表现目标及指针、所需资源，以及实践五年计划的策略的评估方法）。
（四）签立租约及私人协约批地
租约及私人协约批地分别订明占用和使用政府校舍和土地的条款及条件。
租约是由成功申请的团体与教育局或香港房屋委员会（若空置校舍位于公共屋宇范围内）签立的契约。获分配全新土地的办学团体须向地政总署递交申请，以便藉私人协约批地方式批拨有关的全新土地。
与服务合约相似，租约或私人协约批地的首段年期为十年，之后政府可酌情决定是否续期。租约及私人协约批地须与相关的服务合约同时届满。换言之，如租约或私人协约批地终止，服务合约亦会因此而终止，反之亦然。
（五）学费调整及账目审核
根据《教育规例》（香港法例第279A章）第65条的规定，国际学校如拟调整学费，必须获得政府批准。国际学校须就下列方面提出调整学费的依据：建议的调整幅度的合理性、对学生的好处、学校的财政状况是否稳健，以及调整学费对学生学习的改善。在批准校方调整学费前，教育局也会考虑家长及其他利益相关者的意见，以及学校有无妥善地响应家长的关注。
获政府资助（包括获提供校舍及/或土地和发还地租及差饷）的国际学校及其办学团体必须是根据《税务条例》（香港法例第112章）第88条获豁免缴税的机构。学校须向教育局提交年度账目。有关的账目须经根据《专业会计师条例》（香港法例第50章）注册的执业会计师审核。学校提交的经审核周年账目，须包括校监证明书、核数师报告，以及有关学校营办情况的详细财务报表。表格须按指定的格式编制，而账目须由校监和核数师签署。
参考文献：
董立坤，2016，《中国内地与香港地区法律的冲突与协调》，上海：中华书局。
[1] 除另有注释外，本部分参考（董立坤，2016）。
[2] 立法会陈伟业议员，《香港土地管理意见书》， http://www.chanwaiyip.com/policypaper/land.pdf .
[3] 地政总署网站：http://www.landsd.gov.hk/tc/lease%20enforcement/lease%20enf.htm.
[4] 《基本法》规定，行政会议是协助行政长官决策的机构，行政长官在作出重要决策、向立法会提交法案、制定附属法规和解散立法会前，须征询行政会议的意见。行政长官会同行政会议也对根据各项条例所赋予的法定上诉权而提出的上诉、**或反对作出裁决。2015年，行政会议有30名成员，包括16名主要官员和14名非官守成员。
[5] 立法会规划地政及工程事务委员会，《有关容许以地契修订的方式更改私人协约批地的土地用途的检讨CB(1)1158/05-06(01)》，香港：立法会地政及工程事务委员会，2006。
[6] 立法会规划地政及工程事务委员会，《有关容许以地契修订的方式更改私人协约批地的土地用途的检讨CB(1)1158/05-06(01)》，香港：立法会地政及工程事务委员会，2006。
[7] 香港的国际学校，http://edb.hkedcity.net/internationalschools/what_is_it.php?lang=tc.
[8] 邀请团体表达意向，目的是评估市场对利用空置校舍及全新土地发展国际学校的反应。所有有兴趣的团体均可参加。当局会在校舍分配会话邀请已表达意向并能证明符合有关要求的团体提交详细的办学计划书。
[9] 立法会十三题：私人协约批地申请事宜：http://www.info.gov.hk/gia/general/200212/04/1204153.htm.
[10] 立法会规划地政及工程事务委员会，《有关容许以地契修订的方式更改私人协约批地的土地用途的检讨CB(1)1158/05-06(01)》，香港：立法会地政及工程事务委员会，2006。
[11] 参考：http://edb.hkedcity.net/internationalschools/provide_interest-free_loan.php?lang=tc.
[12] 参考：http://edb.hkedcity.net/internationalschools/what_we_do.php?lang=tc.
